◆

    日本从一九六九年开始，根据公示地价法的规定，在国家国土交通部土地鉴定委员会的统一组织下实施了公示地价制度，并研究了一整套地价评估的估价师组织和技术方法。目前该套制度和方法已非常成熟，科学性强，处于国际领先地位，有较好的借鉴作用。

　　
一、日本公示地价制度的作用和主要内容

　　日本十分重视地价的主导地位，房地产在转移和交易中地价占主要部分。将公示地价制度以国家大法的形式确定下来也体现了日本政府对其的重视程度。公示地价制度规定，每年以当年的1月1日为评估时点，在土地鉴定委员会统一组织下，对城市规划区内3万个标准地的价值进行评估，估价结果由国土交通部于当年3月进行公示。

　　
1、公示地价的作用

　　(1)作为公示地价范围内土地价格评估的依据。日本的法律规定，土地估价师在进行土地价格评估时必须以公示地价为依据。

　　(2)作为公共事业用地征用时涉及公示地价范围内土地价格的评估标准。日本的法律规定，凡依据土地征用法及其他法律规定在公示地价范围内征用公共事业用地的情况下，确定该土地的价格必须以公示地价为标准。

　　(3)作为在公示地价范围内土地征用时计算补偿费用的依据。

　　(4)作为在公示地价范围内土地交易双方确定成交价格的依据。

　　(5)作为公有土地有偿出让的依据。日本法律规定，社会团体、房地产开发公司在公示地价范围内申请购买国有土地的必须以公示地价为依据。

　　(6)作为各省、市、县在公示地价范围内制定基准地价的计算基准。

　　(7)作为土地继承税、固定资产税的计算基准。

　　以上作用可以完整地反映出公示地价制度的重要地位，公示地价的成果是标准地的合理选定和价格确定。公示地价成果实际上是日本政府根据法律控制土地价格的最高层次标准和依据，其他形式的标准或依据则是其的衍生和进一步的深化，是主和从的关系。

　　
2、公示的主要内容

　　日本公示地价的内容设置非常科学，它不是公示某一区域的平均价格，而是以标准地为单位，仅具体公示标准地的价格。

　　
(1)公示标准地的设置状况图

　　按照土地用途分类，用不同的符号和色彩，采用沿路线设点的方法把标准地设置标示在地图上。

　　
(2)公示标准地的分类、分级地价图

　　在商业、住宅、工业用途的大分类下又按高、中、低档，繁华、普通等进行分类，临街情况分级，然后在标示符号上标出该标准地每平方米的地价。

　　
(3)公示每宗标准地的参数内容

　　①标准地的地籍号；②所在地块上建筑物的座落；③建筑物的具体门牌号码；④调查年；⑤价格　(元/平方米)；⑥土地面积；⑦土地形状；⑧建筑物建筑状态(是地上建筑，还是地下建筑，以及建筑结构)；⑨估价时点时土地利用现状；⑩与主要道路相关位置；⑾临近道路修建状况；⑿与车站、码头相关距离；⒀防火设施情况；⒁自然环境状况；⒂建筑容积率；⒃规划区域情况。

二、日本公示地价评估的运作模式

　　
1、地价公示的组织模式

　　日本法律规定公示地价制度的运作由国土交通部土地鉴定委员会统一负责。各省、市下设分科会，根据各地域标准地设置的情况在分科会下配备鉴定评价员，即土地评估师。2007年全日本共设　195个分科会，配置了2754名土地估价师。各层次的职能和工作内容如下：

　　
(1)国土交通部土地鉴定委员会主要负责事项

　　①确定标准地设定的方针、原则；

　　②委托鉴定评价员(土地估价师)从事对标准地的评估和审核工作；

　　③确定标准地；

　　④组织专家审查鉴定评估报告；

　　⑤调整鉴定评估额；

　　⑥上报批准；

　　⑦组织公示。

(2)分科会主要负责事项

　　①组织落实鉴定评价员的选拔、推荐；

　　②组织不动产市场、金融、经济状况的资料搜集与分析；

　　③组织对地价动态发展的分析；

　　④组织标准地评估价的初步平衡。

(3)鉴定评价员(土地估价师)主要负责事项

　　①对原标准地进行检查复核；

　　②对标准地进行评估；

　　③选择替补标准地；

　　④编制鉴定评估报告；

　　⑤接受专家的评审、鉴定，进行必要的修订。

　　
2、标准地的选择原则

　　标准地的选择和确定是公示地价制定的关键。日本在标准地的选择上有很严谨的理论。其基本思路是，以路线价的形式，在城市化区和城乡结合部形成完整的网络。

　　(1)代表性。布局合理，尽可能代表该区域的地价水平。

　　(2)中庸性。在该地区及相邻区域中处于中等水平。

　　(3)安定性。尽可能拥有土地利用状况安定的周边环境，适合一般用途。

　　(4)确定性。能够明确的与其他土地相区分，很容易确认。

　　(5)合格性。上述原则欠缺一项则不能被选为标准地，只能作为候补。

　　
3、标准地价值的评估方法运用

　　日本法律规定，对标准地价值的评估主要运用市场比较法、收益还原法和原价法(即成本法，以下按此称)等三种方法。相关的基准数据，由国土交通部统一规范。

　　(1)市场比较法。是评估标准地价值的主要方法，用于评估标准地各种不同用途的土地价值。与我国现用的市场比较法在具体运用过程中略有不同。首先，评估前收集大量的交易案例，基本上覆盖全区域。其次，运用路线价法的修正形式进行个别因素的修正。

　　(2)收益还原法。其方法与我国现用的收益还原法基本相同，但对标准地地上建筑物的收益评估时，不是按现状评估，而是按最有效使用状态下进行评估。此外，对独栋房屋用地、大规模工厂用地评估时，一般不适用这种方法。

　　(3)成本法。由于标准地大多位于已成熟的城市区域，实际运用过程中与其他两种方法的评估结果相差甚远，一般不适用。

　　
4、标准地价值的判定

　　日本公示的标准地价值是以每年1月1日为时点、单位面积上的正常价值。此价值是指估价对象于估价时点在市场上自由交易可取得的正常合理价格。换言之，是指买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低估价对象的真实、客观价值。

　　标准地的正常价格的内涵还有另一层含义，标准地上如有建筑物，或者标准地存在相关地上权及其他限制使用收益的权利情况下，这些建筑物和权利应不予以考虑。因为，一旦考虑建筑物进行评估，由于建筑物的建筑年限、构造、楼层、用途等的不同，与土地本来无关的特征就会被反映出来。因此，为了表现土地本来的价值，不考虑现有建筑物的形态，以最有效利用作为前提进行评估。

　　
三、日本公示地价制度的基本特点

　　无论是整体架构的设计，还是具体运作细节，日本公示地价制度中的标准地评估和价值确定均能与本国实际紧密结合。其公示地价制度运作稳定，操作性强，有许多独到之处。

　　1、全国统一布局，形成完整运行体系。日本公示地价制度的运行是以全国为一整体全面考虑和统一组织实施的。在组织上实行全国一体化的方式，国家以法律的形式明确由国土交通部土地鉴定委员会全面负责，日本不动产鉴定协会协助，在此之下，各省、市、县设立分科会，由分支机构分别派出土地评估师担任对标准地价值的评估。在标准地设定上以三大都市(东京、大阪、京都)商圈为中心，内地还选择了福冈、广岛、札晃、仙台等中心城区，形成了全国完整的体系，统一设置和平衡。在标准地的审查、评定、平衡以及公布上，由全国统一组织、统一运作，形成全国一盘棋。这样组织的最大好处是设置起点高，整体性强，便于协调平衡，可以比较有效地引导和调控全国地价水平。

　　2、科学设置选定，形成标准地覆盖网。日本选定标准地有一整套原则和方法，按照此原则认定的标准地代表性强。根据各区域的繁华程度分类、分等级、分间距设定的标准地，先形成区域网络继而形成全国覆盖网。基本达到在全国的各城市化区域、城市化调整区、城市化规划区内均有标准地供比较、参照。

　　3、适时修订更新，实用性强。日本法律规定标准地和标准地价值每年选定、更新、公示一次，这就为标准地的实用性奠定了很好的基础。在一年中一般来说地价变化幅度不会太大。为便于使用者能够更加准确地掌握土地市场的变化情况，日本政府主管部门还委托日本不动产研究所定期编发土地价值变化信息。日本不动产研究所编发了《市区地价格指数》、《全国土地、房地产租金资料统计》等6份地价信息资料，这些信息有效地指导着标准地的运用，标准地的地价始终保持着较高的实用性。

　　4、合理设定参数，增强标准地可比性。日本标准地用途和相关用地参数的设定完全是按照日本土地利用规划和城市化区域规划确定的。土地利用规划实务性比较强，而且长时间比较稳定，掌控严格，故与大多数土地现状用途相一致。标准地的用途和各项参数完全是按照规划的规定选取，标准地的价值不仅有自己的特性，也有较强的可比性和代表性。对特殊情况专门制定了相应的运作制度。如，日本受其地理条件的限制，不断加大向地下空间拓展的力度，这对地表面的土地使用产生了较大的影响。日本及时研究了新的补充办法，对由于地下建筑引起地面土地利用效能下降作补偿。在评估中，先对具有类似情况土地进行整体评估，然后选择有代表性的宗地作为标准地，再将估价对象宗地与标准地地价进行比较修正，得出委估对象的价值和补偿金额。因此标准地与所在区域土地情况非常接近，形成了很强的可比性。

　　5、法律规范完善，操作简便，效率较高。日本公示地价制度的法律依据非常健全，从组织领导到每一个运作环节都有法律法规条文予以明确，较好地避免了人为干预和在执行中的随意性。如日本于　1969年以国家大法明确了公示地价制度后，至今已近40年，该项制度一直在严格地执行着。日本的公示地价制度是围绕标准地展开的，是不断建立健全可比标准，以标准引导和掌控地价的过程。这一套方法非常务实，简明易懂，每年在重新确定标准地过程中，参与者按规定程序很快投入工作，全国的地价公示成果在一两月内就可完成，很快通过审查，组织公示，效率非常高。公示成果的实际运用很方便，不仅业内人士可以得心应手的运用，就连一般民众也较容易掌握。

　　
四、给与我们的一些启示

　　日本的公示地价制度成果实用性强，在对本国地价的引导和掌控中发挥着十分重要的作用。在我国，类似功能的制度为城镇基准地价。我国与日本的国情，特别是在土地的使用环境上有较大不同，但就方法而言，联系我国，特别是上海的情况，有以下几方面值得我们借鉴和学习。

　　1、增大整体布局、设置及运作的力度，不断提升基准地价制度水平和工作效能。整体布局可以直观的了解、掌握全国的整体情况，也可以比较清楚地了解到某一地域在全国所处的地位以及与其他区域的差异和相关关系。我国从地理上来说与日本有显著的差异，日本是一狭长的地理形态，且经济发达地域广，城市化建设区域大，其采用全国统一的整体细化布局是其国情所决定的。而我国则不同，我国目前在城镇编制基准地价主要由各省、市、自治区，或者其中的大中城市分别负责，基准地价区域的特性比较明显。在具体区域，也达不到整体布局和运作的较高水平。日本公示地价制度的做法给予我们的启示是，要提升目前城镇基准地价水平和效能，必须围绕整体布局和运作进行相应的改进和加强。可以采取首先由国家经充分研究，在城镇基准地价规范的基础上，制定全国基准地价整体设置和运作的原则和方法，然后由下至上，从选择宗地样点开始逐级布局，最后全国整体平衡，形成全国整体布局和运作的系统成果，并定期公示。各省、市、自治区及大中城市在全国整体公示的成果下，再细化各自的成果，在本区域内进行细化公示。这种思路事实上就是在国家统一布局原则下，各区域从确定宗地样点开始就把自己作为大系统下的一部分，用整体布设的方法实施，从而与全国密切关联。

　　2、适时研究和结合运用标准地的方式、方法，不断提升基准地价的可比性。日本的标准地可比性强，其中的重要原因是，其价值非常贴近市场，这一价值是该标准地的市场价，不是区域均价。在我国目前主要采用的是基准地价和标定地价两种方式。基准地价反映的价值是土地使用权区域平均价值，标定地价是政府根据管理需要评估出某一区域的标准指导价。与日本的标准地相比有相同之处，但最大的不同是，没有运用网格式整体布局，并确定每点的市场价，这样的成果与市场比较远，特别是标定地价其定义是，政府根据管理需要评估出某一区域的标准指导价。换言之，政府管理不需要就可不作为，没有以法律的形式明确的规定下来，事实上许多大中城市基本不做，如上海有基准地价，没有编制标定地价。借鉴日本标准地的概念和方法，在城市化建设比较发达，繁华度比较高的地域，可以把日本标准地的方法与基准地价融入一体。如在编制基准地价中，可以把日本的标准地方法与现行的方法并用，一方面可以拉近均质地域价值与市场的距离，另一方面，条件具备时可以把标准地体系的建立作为基准地价成果的辅助方法，形成网格布局，区域点线相连，直接反映市场状况的新格局。由此提升基准地价的可比性和效能。

　　3、区分不同地域情况，灵活确定更新间隔时间，不断提升基准地价的实用性。日本的标准地每年更新公示一次，而且在一年中定期由专业机构以刊物的形式发布土地价格信息和标准地额的修正系数，所以其成果实用性非常强。在我国，法规规定基准地价三年更新一次，这期间，全国及各地区基本没有权威机构发布相应信息和参考修正系数，直接影响着基准地价的使用效能，基准地价的实用性非常低下。日本标准地的更新时限方法给予我们的启示是，法定的基准地价三年更新一次可以不变，但可以根据不同区域的情况分别确定各自的更新时限。如上海这样的国际大都市，繁华程度相对高，最好一年更新一次，或者两年做全面更新，每年做局部调整。

　　4、重视在城市化建设成熟地域结合运用路线价方法，不断提升基准地价的可靠性。路线价评估方法目前在美国、日本和我国台湾运用得比较多，成熟度高。日本标准地的运作也在很大程度上体现了路线价的思想和方法。如在城市化建设程度高，比较繁华的区域每条街都根据其繁华程度设置相应的基本价，然后根据该街不同区域的情况，对设置的标准地进行一定程度的修正得出该标准地评估额，因此各标准地评估额之间是经过平衡协调的。这一做法在一定意义上说是路线价评估结果在标准地上的体现。在我国，虽然把路线价作为评估的一种方法，但基本没有使用。日本标准地的做法启发我们把路线价评估法融入基准地价的编制中很有必要。特别是城市化建设好，繁华程度高的地区两者结合运用的条件已经比较成熟。这样运作可以解决三方面问题：一是可以促使繁华地域的基准地价均质区域由原来单一的面状均价向点、面，或点、线、面相结合方向发展，更加细化基准地价成果。具体说，繁华地域的基准地价成果表现形式不仅只有均质地域均价一种，还应有繁华各街道和街道中标准地的价值相辅助；二是可以促使繁华地域基准地价网格化布局的形成；三是可以促使繁华地域路线价评估方法的有效运作。#p#分页标题#e#

　　5、改进组织方式，不断提升基准地价制定和更新的运作效能。日本地价公示制度的组织机构设置和运作模式对我们也有很多启示。首先，要以法律法规的形式明确一个专职机构专门负责地价工作，这一机构不是临时性的，并且要形成中央、地方直至区、县上下一体的统一机构；其次，要充分发挥协会的作用。国家土地估价师协会，各省、市、自治区的协会，甚至各区、县的分会必然是制定和实施基准地价、标定地价和其他相关方面的协助者，也应当在政府主管部门委托下，承担具体的组织实施工作。当然协会在实施具体工作中要充分发挥会员的作用，不可能亲力亲为；再次，注意发挥行业领头羊企业的作用。在组织基准地价的编制中，可选择在本地区被公认为领头羊的企业，被选中的机构最好能长期参与以便于工作的连续性；第四，调动区域内估价师参与基准地价工作的积极性，形成群策群力的良好态势。要充分激发估价师对基准地价工作的关注热情，把参与基准地价实际工作作为自己应尽的责任和高尚荣誉，注意挖掘他们的潜能和专业经验，在样点选择和价格评估上发挥重要作用；第五，聘请各方面专家，集思广益保证成果的科学性、全面性、实用性。

　　公示地价制度有助于政府对地价进行引导和调控，有助于房地产市场健康良性发展。在当前国内楼市前景不明朗，市场忧虑观望气氛浓的状况下，适时地推出公示地价制度可以让消费者理性看待房地产市场。公示地价制度的建立与健全任重而道远，需要相关人士不断努力、精诚合作。

责任编辑：米阳