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一、日本房地产泡沫

 
　　从1960年至1990年的30年里，日本6大城市的地价上涨了56.1倍，年平均增长14％以上，并带动房价相应高涨。这30年里，这6大城市的国民生产总值上升17.4倍，每年增长6％-10％，与地价的增幅形成了惊人的差距，从而成为世所公认的房地产泡沫经济。

 
　　日本房地产价格持续大幅度上涨的原因有四个，这也是值得我国房地产业警醒的地方。一是1985年“广场协议”使得日元对美元持续大幅度升值。流动性过剩使得大量社会资金需要寻找新的投资方向，土地和股票是日本投资者主要的投资对象，投机行为越来越疯狂。另外，1985年至1989年期间，由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业把通过权益融资方式筹集到的大量资金用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。二是政府采取宽松的货币政策。1986年日本银行连续四次降低贴现率，由5％降到了1987年2.5％的超低利率水平，并且一直持续到了1989年5月。三是日本经济和财力地位显赫，使政府和民众都坚信地价永远上涨。于是，日本满世界输出资本，甚至在美国大肆购楼，包括收购具有象征意义的洛克菲勒中心(房地产泡沫破灭后不得不还给美国)。四是日本的金融制度不健全，银行与大企业之间休戚与共，而政府又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格加速上扬。

 
　　自1990年4月开始，日本土地价格开始了漫长的“熊”途。到2002年，与1990年的最高点相比，日本6大城市的土地价格下跌了约80％，基本回到了20年前的价格水平。1995年以后每年的跌幅都维持在10％上下，日本楼市泡沫彻底破灭。

　　日本房地产价格下跌主要是因为实行了货币紧缩政策。其一是银行利率的连续大幅度提高，从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加快了资产市场崩溃。其二是政府紧缩对房地产企业的贷款，1990年4月，日本开始就金融机构的房地产贷款进行总量控制。1991年，日本经济开始衰退，政府不得不再次实施扩张性政策，但是金融机构巨额不良资产带来的资产贬值以及经济严重衰退已经不可避免。其三是股市崩盘促使楼市加速下跌，日本股市从1990年初即开始大幅下挫，楼市1991年开始大跌，股市下跌的恐慌情绪直接传导到楼市。其四是由于许多境外投资机构通过挤破日本股市和楼市泡沫大赚了一笔之后撤离。

 
二、防范与治理房地产泡沫的措施

 
　　与日本房地产泡沫产生的条件相比，我国在一定程度上也具备了泡沫生成的土壤：改革开放30年来，我国经济年均增长9.8％，近5年持续在10％以上，增速偏高；自2003年开始，尤其是2005年汇改后，在人民币升值预期下，外资加速流入内地房地产业；2007年之前，我国的货币政策偏宽松：近几年市场中的投机现象突出。但是，与国外相比，我国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早，一直压抑着市场泡沫的过快产生，而且我国政府对金融体系的控制力很强，不存在类似日本和泰国那样金融机构冒着高风险大肆向企业输送投资投机资金的行为。不利与有利的因素并存，从而造成目前我国只是少数发达城市出现局部性的房地产泡沫，而全国整体上并未产生明显泡沫。

 
　　近几年，国家通过对房地产市场进行宏观调控，使我国的房地产业逐步转型，渐渐步入一个良性的发展轨道，但同时也存在一些矛盾和问题，尚不能彻底避免房地产泡沫的产生。为此，我们应从以下几方面防范房地产泡沫。

 
1.完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生

 
　　我国房地产金融体系主要与银行制度有关，银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。因此，我国银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险的能力。金融监管部门应从制度建设入手，促进信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的完善与发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，同时要严格监管。

 
2.货币政策、房地产信贷政策要有前瞻性

 
　　由于房地产业和金融业的密切相关性，房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策以及宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求都很旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效地调整，则房地产泡沫很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。我国从2004年10月开始，至今已累计加息9次，基准存款利率由1.98％升至4.14％，其中2007年破记录地加息6次；从2003年9月开始，至今已提高存款准备金率19次，由6％提高到17.5％，其中2007年提高10次，今年以来提高5次。由此可以看出，2007年之前，我国的货币政策其实是偏宽松的，利率也处于历史偏低水平，失去了抑制房地产泡沫的最好时机。

 
　　目前，要重点做好以下工作：首先要注意控制货币供给增长率，其变化直接影响流入房地产市场的资金。在全球流动性过剩、中国经济持续看好、人民币处于长期升值的压力下，国内偏多的流动性容易对虚拟经济资产价格上涨形成压力。其次要注意贷款利率的变化。利率变动直接影响开发商和购房者的信贷成本，宽松的贷款条件是房地产泡沫得以产生的催化剂。因此，一方面要通过货币供给、利率和信贷条件等手段调整房地产信贷流向；另一方面商业银行要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。

 
3.加强和完善土地管理以避免地价泡沫

 
　　土地往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫，因此若想防止房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升，日本当年的教训尤其深刻。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作，防止非理性预期的产生。

 
　　近几年，土地一直是我国房地产宏观调控的一个重要环节。调控政策取得一些成效，但也存在许多问题，比如对土地出让计划不能实行科学动态把握。2004—2006年，在全国房地产市场供不应求的时候却实行了供应紧缩的政策，再加上开发商圈地、囤地、土地闲置现象严重，使土地价格上涨过快，并且很快传递到房价上。另外，在抑制土地投机上，近几年虽然加强了查处闲置土地的力度，在一定程度上提高了投机土地的成本，然而2006年度出台的清算土地增值税政策迟迟未能执行，而这一税种对抑制投机作用则很大。我国城镇土地实行国有制，相比实行土地私有制和混合制的国家，我国政府更有条件对土地市场进行管理和调控，这需要土地管理部门不断探索和总结。

 
4.在本币升值的过程中，提高外资监管的水平

 
　　2005年7月实行汇率改革以来，三年时间内人民币累计升值幅度已达到21％，而且呈加速升值之势(近期有所放缓)。在本币升值预期下，外资必然千方百计进入中国。2006年2月底，我国外汇储备已超过日本，跃居世界第一。2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32％。今年一季度，我国新增外汇储备减去FDI和外贸顺差，还有851亿美元不明去处，其中很多属于海外热钱。这么多热钱在国内潜行，尤其是一大部分进入到房地产市场，对于推高一线城市的房价有一定作用。因此，我国必须采取谨慎的态度和有效的措施，规范和限制外资大量涌入，尤其是进入房地产市场。

　　2006年，我国对外资进入房地产业的态度发生重大转变，先后出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》等一系列文件。这些文件规范或限制了外资购房、收购项目或物业、设立公司等行为，从而在一定程度上抑制了热钱进入楼市的速度，但这也只是优化了结构，减少了其进入销售市场的规模，而外资整体进入规模依然呈增长势头。因此，必须进一步加强对外资的监管力度，防范措施主要应集中在三个环节：一个环节是“进水口”，加强对非金融机构和个人外汇进入的审查，加强对外汇流入的监测和管理，防止通过各种隐蔽渠道违规违法进入的热钱；另一个环节是对于已经进入的外资，既要规范其进入开发领域和股权投资行为，又要加大对投机性购房行为的限制，比如限购数量、提高首付、增加契税，征收营业税、征收高额个调税等：最后一个环节是“出水口”，要在外资撤出环节增设门槛，严守汇兑的最后闸门，比如对用外汇购买的房地产，规定每年出售汇出境外的款项不得超出一定比例。

责任编辑：米阳