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    单纯从日本的经验看，政策是非常重要的。在泡沫破灭之初，政府的政策非常严厉。而现在，政府已经转向采用温和的政策调控市场，政策的走向也由当初纯粹依靠行政政策调控转变为由市场手段调控为主。

　　上世纪80年代初期，日本经济规模日益庞大，宽松的金融政策使过分充盈的资金涌入房地产市场，积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
 

　　1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。

 
　　在1991年房地产市场的巅峰时期，日本土地成为当时世界上最昂贵的土地。虽然弹丸岛国的日本国土面积仅相当于美国加利福尼亚州，然而土地的总价值却几乎是美国的4倍，房地产平均价格是美国的 100倍。日本房地产市场泡沫于是举世闻名。

 
政策调控，亡羊补牢

　　面对飞涨的房价，早在1986年9月和1987年5月，日本就两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5％降到2.5％。但由于当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策反而刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。

 
　　在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。尤其是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。投资投机成风时，管理监督却形同虚设。在此过程中政府很少的应对政策也严重滞后。

　　于是，日本开始转向财政税收政策调控。1987年修正《国土利用计划法》时建立新制度，第二十七条规定，地价飞涨(或有可能飞涨)区域之一定面积以上之土地交易，必须向知事申报，对申报面积下限进行监视管制。同时以固定资产税名目，对土地、建筑物分别课税。大公司倒卖土地的情况-直持续到1992年政府增收94％重税后才被迫停止。

　　最后，猛烈的政策调控是泡沬破灭的主因。1989-1990年日本央行几次连续升息，在1991年，日本货币政策180度大转弯，银根大幅收紧，基准利率迅速飙升至 6％以上，为燥热的房地产市场下了一剂猛药。房地产市场来不及做出调整，迅速崩溃。当时的日本首相村山富士提出了压制房价的政策，希望将房价收入比降到 5。村山的目标很快就变成了现实，东京的房价收入比1992年就降为5.8，1996年降到5，此后一直徘徊在5左右。

　　同时出台的《土地基本法》也成为抑制土地市场投机的重要措施。从金融到土地的双管齐下的政策调控，导致了泡沫的快速破灭。在房地产泡沫破裂后的很多年，日本政府试图通过建设代价高昂的公共工程项目，来恢复房地产及其他经济部门的活力，但由于计划欠佳，反而导致国债增加。
 

　　直到上个世纪90年代末，日本政府才开始尝试另一种办法：放宽限制。为刺激经济，东京开始放松对金融行业的限制。虽然这一努力主要是为了恢复银行业的活力，但它也帮助投资者建立了房地产投资信托，主要是用于商业地产投资的互助基金。几年后，政府还放宽了建筑标准，比如高度限制，并缩短了建筑审批时间。

 
柳暗花明，平稳回升

　　现在，日本的不动产市场正在逐渐回暖，日本国土交通省发表的2005年1月 1日的地价统计表明，东京等一些大城市部分地段的地价出现了上涨。从泡沫破灭到市场回暖，日本也历经了15年的时间。

　　15年的艰难调整，改革措施迂回曲折，虽然使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。但调控还是取得了显而易见的成果：东京的上空点缀着起重机和新起的高楼大厦即是明证。

　　单纯从日本的经验看，政策是非常重要的。在泡沫破灭之初，政府的政策非常严厉。而现在，政府已经转向采用温和的政策调控市场，政策的走向也由当初纯粹依靠行政政策调控转变为由市场手段调控为主。在政策市场化后，日本的房地产市场变得非常活跃。一些国营的公司也开始引进外资，加速了外资的进入，这是日本房地产市场回暖的关键。

责任编辑：米阳