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　   摘要：本文详细分析中国房地产改革进程，对分阶段中的重要政策节点、调控措施进行剖析，在此基础上，结合国际视角论述我国房地产市场结构现状与存在问题，最后提出改革建议及今后可能的宏观调控政策。

 

    住房是人类最基本的需求之一，“居者有其屋”是中华民族上千年的梦想。新中国成立后，我国逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金的福利性城镇住房制度。当时住房建设统一按国家的基本建设投资计划进行安排，各级政府和国有企事业单位住房建设资金的来源主要（90％以上）靠财政拨款，少量靠单位自筹，均需纳入基本建设计划，受基本建设规模的控制。国家通过单位将建好的住房以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利待遇，甚至其维修也由国家负责。

 

中国房地产市场改革进程

 

    我国住房制度改革的思路最早可追溯到20世纪50年代，1957年周总理提出：逐步提高和调整住房租金水平的设想（《关于劳动工资和劳保福利问题的报告》）。近年来，随着我国住房制度改革和住宅建设的迅速发展，住房的矛盾却日益突出。为了解其矛盾产生的原因及可能的发展变化，分析宏观调控的政策走向，有必要反思我国住房制度改革政策及其实施的轨迹。从理论突破、改革试点到实物福利分房制度结束，历经30年，其间住房制度改革的政策变迁，大致可划分为如下四个阶段：

 

1、第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

 

    我国房改在试点阶段主要探索了三大改革：一是出售新、旧公房；二是住房商品化；三是租金改革。

 

    1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1979年7月1日第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。但此时国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，更没有形成没有房地产市场。1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。

 

    从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1982年国务院在四个城市进行售房试点。深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费，1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1984年国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。同年6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布，我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。1987年8月，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品住房建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品住房建设纳入国家计划。

 

    1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地，突破了土地使用权不允许转让的法律规定，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。1988年4月12日，《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

 

2、第二阶段：从分批分期到全国推进房改（1992至1997年）

 

    1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开，国务院决定在全国推进房改，把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一，把合理调整公房租金作为住房制度改革的核心环节，房改工作从少数试点城市扩展到全国。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”：首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；首次提出全面推行住房公积金制度；首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题；首次提出鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造；首次提出严格控制高档房地产开发项目；加大租金改革力度。并对经济困难户实行减、免、补政策；向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售，并强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”

 

    1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏，中间又有1995年海南地产泡沫破灭。

 

3、第三阶段：停止住房实物分配实行住房分配货币化（1998至2002年）

 

 

    1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；首次提出调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题；首次明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款；首次提出建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制；首次提出以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作；继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

 

    从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。加强地价管理，建立基准地价定期确定公布制度，并继续推进租金改革。

 

    1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上正式宣布：住房实物分配在全国已经停止。2002年开始实行土地招投标制度。

 

    1998以后，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，以及土地招投标制度的实施，住房成为新的消费热点，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

 

4、第四阶段：市场调控与住房保障制度建立的新阶段（2003年以来）

 

    2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，即为“831大限”。此后，住宅土地用地价格和住房价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年，国务院办公厅下发《关于控制城镇住房拆迁规模严格拆迁管理的通知》。2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（“旧国八条”）。4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。

 

    国家层面控制房价行动就此启幕，提出在高度重视稳定住房价格工作，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。在稳定房价方面，加大供应，控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价；在建立住房保障制度方面：强化政府住房保障职能，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

 

    国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中国房改历程中的一个新的里程碑。标志着从“重市场、轻保障”向着1998年房改政策“市场、保障并重”的正确方向回归；从“重买房、轻租赁”向着“租、售并举”的合理模式回归。同年10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。

 

当前我国房地产市场结构与存在问题

 

    房地产市场本身是一个十分复杂的体系，其涵盖了供求双方的主体结构、市场体系结构、产品结构、区域结构、投资结构等。中国房地产市场最突出的问题是出现了严重的结构性失衡，保障类住房供不应求，廉租房的实物配租量明显不足，低收入家庭根本就买不起经济适用房，“夹心层”住房问题突出，限价房政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但限价房的供应量也远不能满足市场的需求。近几年来各级政府在保障性住房的建设力度上逐年加大，但正是由于房价上涨过快，住房困难已经从低收入家庭扩散到中等甚至中高收入家庭，“夹心层”越来越多，政府的政策性住房建设和供给结构调整的力度似乎总赶不上市场现实需求的变化。同时，还导致管理难度和行政成本越来越大，不同时期建设的保障性住房在定价机制上出现扭曲，政策性住房成为一些人套利的工具，政府本意是通过政策性住房建设体现公平正义，但实际结果是加剧了分配不公，住房问题所带来的利益格局越来越复杂。

 

我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面：

 

1、增量市场与存量市场结构不均衡

 

    一般的消费品市场以增量市场交易为主，存量交易为辅，然而房地产市场则不同，它是由增量市场与存量市场共同组成统一的房地产交易市场。所谓的房地产增量市场就是我们通常意义上的房地产开发市场，即房地产开发商通过新建商品房在市场上进行交易；房地产存量市场则是居民将自有的商品房在市场上进行流通与置换的市场。在我国，土地供给受到国家的土地政策和统一规划的影响，国家在土地出让上拥有绝对的垄断权力，且开发商是商品房的唯一、单一的供给主体，这决定了房地产开发商在增量市场上占据着垄断和主导地位，再加上房地产具有显著的区域性特点，房地产增量市场是一个寡头垄断的市场。而购房者是房地产价格的被动接受者，而且信息相对闭塞，与开发商两者存在着信息不对称，因此，存在较大盲目性，处于劣势的地位，而房地产商却获得超额的垄断利润。与增量市场不同，存量市场上拥有大量的房主与购买者，其垄断程度较小，是一个垄断竞争的市场，该市场的价格机制可以说基本上是有效的。由于住房商品存在耐用性的特点，其增量市场相对于存量市场来说，所占比例较小，存量市场应该是市场交易的主导。以美国成熟的房地产交易为例，二手房与新房的交易比例平均为3.22:1。我国目前的现状却恰恰相反，存量市场没有得到相应的发展，而是房地产增量即开发市场占据了主导，导致房地产增量市场价格主导了整个房地产价格的现象，也即开发商主导了价格的话语权。因此，增量市场与存量市场不均衡是我国房地产结构性问题的关键。

 

2、住房供应的产品结构不合理

 

    两个市场不均衡或者说供需主体地位不平等的直接后果为供求结构矛盾明显，供给并不符合需求定位和社会实际。我国房地产产品结构大概分为两类：住宅类与非住宅类。其中住宅类中包括了别墅及高级公寓、普通商品房、经济适用房、廉租房四种梯度类型；非住宅类中包括了办公楼与商业营业用房。当前房地产产品结构的主要问题是其没有适应消费群体的现实定位，没有适应城市协调发展的要求。从住宅类的内部结构来看，突出表现为高端住宅与其他梯队类型的比例关系不够正常和协调，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80％，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5％-10％之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求紧张。许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

 

    当然，这也由于我国住房保障体系不完善。近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。

 

3、房地产企业资金结构不合理导致相关金融领域存在风险

 

    据中国人民银行统计，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，住房定金和预收款也有30％的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上；个人购房贷款额均在40％-50％以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中商业银行贷款占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了商业银行、建筑商以及购房者的头上。而建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行，在这样的情况下，商业银行实际承担过多的金融风险，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加，甚至引发局部金融危机。其次，目前国内大部分房产开发企业规模较小，房地产开发企业负债率普遍偏高，大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。此外，房地产投资和消费中的欠理性行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。一是政府盲目推动。一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。二是企业过度投资。不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。三是个人非理性消费或投资。一些购房者超前意思强烈，超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者大量介入放大了当地的房地产需求。#p#分页标题#e#

 

4、租赁市场比例偏低，其内部结构也不合理

 

    买卖市场中的二手房交易市场相对于新房交易市场来说不健全，虽然二手房市场自启动以来发展很快住房租赁市场则更为落后，过去我国采取的是福利分房的政策，当时的住房租赁关系只发生在单位与职工之间。在全面实行货币化补贴住房后，单位不再承担出租住房的业务，而是将住房卖给职工，因此租赁市场就需要由专门的住房租赁公司来发展。目前有许多地区还未建立起住房租赁市场，即便建立了住房租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等方面都缺乏相应的管理政策。从总体上来看，我国住房租赁基本处于自发的、零星分散的状态，并且租赁市场中可供应的住房在价格、面积、地段等方面都不能很好的解决低收入家庭的居住需求。

 

    目前，租赁市场住宅类型主要包括公有住房租赁、廉租住房、分散的市场化租赁这三种形式，三者之间结构也不合理。公有住房租赁是计划经济体制下，由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房。目前，作为住房保障体系的一部分，国家绝大部分行政机关单位仍继续实施公有住房低租金政策，并对符合条件的家庭继续给予租金减免。廉租住房是近几年推行的一项保障“双困”家庭居住需求的制度，其补助方式为“以租金配租为主，以实物配租为辅”，这部分廉租住房的比例还很小。市场化租赁是市场经济下的租赁行为，指以市场价格租赁单位和个人的住房。市场化租赁形式很多，包括单位和个人产权房的出租与转租、房地产开发企业新建商品房的出租、公有住房的转租、酒店式公寓等。

 

5、房地产行业结构不完善，房地产经纪等中介服务欠缺且不规范

 

    房地产业包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理等行业。其中，房地产中介服务的含义比通常理解的“中介”（指房地产经纪）要广，包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。而房地产中介服务中为促成委托人与他人达成房地产买卖、租赁等交易的行为，称为“房地产经纪”。

 

    房地产经纪主要指二手房买卖、租赁的代理、居间等活动，但新建商品房或者说一手房的销售代理活动，也应作为房地产经纪的一个部分。由于主要靠成交后提取佣金实现收入，目前房地产经纪行业受成交量起落的影响十分大，而成交量又与整体宏观经济、市场波动关系密切。同时，房地产经纪促成交易的比重也大有提高空间。

 

    我国长期以来重开发轻中介，重开发轻管理，与房地产开发和交易有关的行业，如房地产经纪机构、土地和资产评估机构、会计师事务所、律师事务所、贷款担保机构等数量不足。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理，房地产经纪从业人员素质不高、吃差价、扰民、拖延交房时间、挪用客户交易资金等问题仍然存在。

 

6、局部地区商品房价格上涨过快，房价收入比严重恶化

 

    近几年，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。我国部分省市商品房平均价格涨幅在15％以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20％。1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46％，2007年，住宅物业上涨0.4％，土地交易价格同比上涨9.8％，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9％，5.7％和20.9％。据统计，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力；中低收入的居民占全体居民的60％，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85％的家庭没有购买住宅的能力（周天勇，2008）。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化.除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理人文环境优势明显、投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。

 

改革建议与宏观调控政策

 

    房地产业往往是一国（或地区）经济增长的重要推动力或支柱产业。房地产业与其它行业的关联度高，涉及到50多个行业，因此，房地产业的发展与整体经济的增长密切相关。

 

1、调整住房供应结构，完善住房保障体系。

 

一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。在房地产供应结构方面应增加中低价位普通商品房和经济适用房建设，控制高档商品房开发，完善廉租房制度。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。已购经济适用住房者可以按届时经济适用住房价格转让给符合条件的购买者，或由政府专门回购，再作安排。三是健全土地市场运行机制，完善土地市场。政府应加强城市用地规模控制，通过改进土地用途分区管制制度，实现城市用地有序扩展，来控制增量土地供应。在国民经济发展计划、土地利用总体规划和城市规划等的指导下，合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平，从充分合理利用土地资源的角度，制定出科学合理的土地出让计划。在土地供应方面，应根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例。各级城市人民政府编制年度用地计划，科学地确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应；同时，土地的供应在限套型、限房价的基础上，应采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。四是建立公务员公寓制度。公务员公寓只租不售，实行成本租金，租期固定，准入和退出机制严格。公务员公寓制度的关键在于这种公寓是用于满足公务员的基本保障，其户型应严格控制在中低水平下，公务员家庭经济条件好转，购房后应将公寓退还政府。

 

2、建立规范有序的房地产中介市场和公开透明的信息发布制度

 

    一是要健全房地产中介行业法律法规。《城市房地产管理法》虽然明确了中介服务机构的法律地位，但是对于落实这些规定的相关法律法规没有出台。例如房地产评估行业需要有专门的评估法，以规范估价人员的估价行为，估价机构和估价人员的权益也应该得到一定的保障。二是完善房地产市场信息沟通制度。针对开发商利用信息不对称、虚假造势的现象和消费者盲目的心理预期，政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作，适时披露土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息，这样才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息。规范开发商的宣传，稳定市场心理预期，引导消费者适度消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，从而促进市场理性发展。

 

3、转变传统观念，加强政策引导，积极发展房屋租赁市场。

 

    加快培育和发展我国住房租赁市场，建立起由住房销售市场和住房租赁市场构成、租售并举、居住与投资兼容发展、完善规范的市场化住房制度。租售并举是发达国家通常采用的住房市场发展模式，德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。一是转变传统观念，提倡住房合理消费，屏除一次到位的消费误区。“人人有房住”不等于“人人有住房”，租赁住房同样是“居者有其屋”的一种形式。应当从供需双向加强引导，大力提倡和鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来，通过租赁住房改善居住状况。二是国家应从政策上加强引导，通过拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励、扶植房地产开发企业等机构投资者和私人进入租赁市场，投资经营租赁住房，增加租赁市场供应。对房地产开发企业和私人投资经营租赁住房实行优惠财政补贴、税收减免、低息贷款等优惠政策。三是规范住宅租赁市场的管理。设立管理标准，建立制度化的管理体系，建立和完善房地产中介机构和房地产经纪人的市场准入和退出机制、房地产经纪合同管理和署名制度，加强对中介机构收费的规范；此外，建档立制，建立企业和从业人员诚信信息系统和诚信公示制度，引导企业树立诚信经营的理念。

 

4、金融政策注重结构调控，房地产金融工具应多元化

 

    完整的住房金融体系应包括专业性住房金融机构、非专业性住房金融机构和提供住房贷款保险或保证的金融机构。一是力求建立起多层次的住房金融市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。尽快出台房地产金融产品的相关法律规范，构筑完善的住房金融体系，形成房地产业和金融相互支持、相互促进的机制。对房地产开发商的自有资金门槛要做出相应调整，逐步提高其自有资金的比例，限制其继续做无本生意。二是规范和完善住房公积金制度。要规范公积金的归集方式，提高公积金的归集率，扩大公积金制度覆盖范围；在公积金的使用上，要注意专款专用，并向中低收入家庭倾斜。三是拓宽房地产企业合法融资渠道，积极推动资本市场的发育。鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，解决融资渠道单一的情况，降低银行风险。建立和完善住房抵押贷款二级市场，推动住房抵押贷款证券化进程。四是在加强对市场运行的监测和早期预警，风险提示和加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露的基础上，努力推动房地产金融创新，积极探索房地产抵押贷款证券化，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散集中于银行体系的信用风险。要根据借款人的需求，不断探索丰富借款人选择的房地产金融产品。五是完善贷款担保制度。借鉴国外先进经验，有两种可供选择的贷款担保制度：①通过政府提供担保，鼓励住房金融的发展，其中包括通过政府支持的企业提供住房贷款担保；②通过设立专门的金融担保机构，或利用已有的担保公司进行担保，以此提升住房融资提供企业的抗风险能力，促进其发放贷款的积极性。较为可行的是后者，前者可能增加地方政府干预房地产市场的风险和推高房价，但设立专门的住房金融担保机构应配套相关的管理和监管措施，以及制定主专门的监管机构。

 

5、加强税收的杠杆调节作用，提高投机性住房的操作成本。

 

    税收是住房市场供应结构、收益分配的重要调节手段，也是对住房价格的重要调节手段。要通过税种、税率的设置，包括针对不同时期及市场状况规范启动相应的税收政策，对房地产市场发挥重要的调控作用。

 

    对普通商品房营业税、所得税等要实行低税，对应调高高档商品房的税收；实行累进制的土地增值税制度，在合理的利润水平之上直至暴利时的税率进一步累进加大，使一定的房价之上再涨价就得不偿失。同时要进一步规范对房地产开发企业税收的基础工作，对广告宣传、策划等成本性支出都要设定最高的比例限额，防止和避免虚列成本、隐藏或转移利润，逃避税收。

 

    开征持有物业的物业税，并区别不同类型的房屋及其数量，实行不同的税率。对普通商品房及90平方米以下部分实行免税或低税；对于超出90平方米以上的部分包括多处住房，征收物业税。对于购买两处以上的普通商品房用于出租的，在出租期间（包括一定时限的待租期间），比照一处普通商品房免税或低税。

 

6、重新定位地方政府职能，增强服务功能。

 

    从2003年始房价上涨期间，中央政府先后出台了多项房地产政策以期稳定房价。但这些政策的效果很不理想，房价问题仍得不到有效控制，究其原因，地方政府与房地产开发商之间有共同的利益，是导致房地产政策执行不利的主要原因，因此应对地方政府职能重新定位。通过重新定位地方政府职能，打破地方政府与房地产开发商结成的利益同盟或利益联结关系，从而利于房地产政策的有效执行；增强房地产行政管理的规范性和公开性，遏制房地产领域的腐败现象，有效避免因贪腐增加住房成本、推高房价，损害人们住房权益等。

 

    一是按照归责分权、管办分离的原则，进一步改革完善土地管理和房地产开发管理的体制。同时实行“管办分离”，将承办交易等具体办理环节与监管职能及土地收益分离，避免因权力集中或“管办不分”而产生寻租和腐败。在此基础上尽量还权于民，还权于市场。类似于将过去政府建设并向被保障人供应经济适用房，改为资助被保障人到市场自主选择的制度反腐，更多的让私权与私权通过市场博弈，减少和避免公权对私权的规制、博弈及寻租空间。从土地规划、土地交易到房地产开发建设全过程阳光操作，接受人民群众和社会舆论监管，并对各种损害购房人利益行为进行严厉查处。

 

    二是减少行政审批等各种管制及自由裁量，推行全程网络化、信息化和电子监察等行政及技术手段。规范并加强房地产开发的资质管理，商品房预售及预售款管理。积极探索、推行只有具备相应实力和资质的企业才能购地从事房地产开发的准入制度，逐步实行现房销售。但要避免因影响开发成本，造成房价过快增长（对期房预售即利用购房人资金开发房产，在计算其利润率时要加以区别，也可参照投资分红的办法，向购房人返利）。对合作建房和集资建房，则应从提高住房水平和规避建房风险上提供相应的政策支持及配套服务。

 

附：主要参考文献

 

1.      周辉莉：《我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究》，《财经问题研究》，2008年第7期。

 

2.      徐晓舟：《我国房地产市场现状的宏观分析》，中国论文下载中心，09-12-17。

 

3.      童薇：《基于土地储备制度的房地产市场结构调整研究》，《中国房地产金融》，2008年第9期。

 

4.      黄石松、陈红梅：《房地产结构调整必须把握好三个原则》，东南网。

 

5.      光大证券研究所 杨鹏：《房地产市场结构性矛盾及住房金融相关风险分析》，《上海房地》，2004年第4期。

 

6.      刘威、杨宝臣：《我国房地产市场结构的定量分析研究》，《内蒙古农业大学学报（社会科学版）》，2007年第5期。

 

7.      中国建设经济研究所所长、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮：《我国房地产市场、企业与国际比较的主要特点及评价》，湖南建设网。

 

8.      田如柱：《专家提改革住房制度综合方案 建议开征房产税》，《经济参考报》，2009-12-3

 

9.      中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年中国房地产金融报告》。

 

10.   黄书会：《我国房地产市场结构分析》，《合作经济与科技》，2009年10月。

 

11.   徐汇区普法教育网：《坚持积极培育和发展住宅租赁市场租售并举》，2009-8-20。#p#分页标题#e#

 

12.   中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一：《当前的房地产市场形势及相应建议》，《浙江房地产》，2008年10月。

 

13.   李云山：《房地产市场的结构性特征及其宏观调控需求》，《金融基层研究》，2008年第1期。

 

14.   南开大学经济学院 丁顺：《适度宽松货币政策下房地产市场的发展》，《中国房地产》，2009年第2期。

 

曹幸仁：《从我国住房制度改革政策的变迁看房地产宏观调控》，新浪网

 

 

责任编辑：水清