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   “只要解决好民生问题，并进行一定程度的制度约束，中国的房地产市场将会呈现一个稳定发展的走势，政府的宏观调控政策也不会因为房地产市场的过度波动而急剧变化。”谈及房地产市场的发展方向，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉记者。

    在夏斌看来，只有以消费为导向，房地产市场才能走向长远发展之路。而扩大消费的根本，在于财政政策和货币政策的合理运用，“必须解决高储蓄问题，才能真正实现扩大消费的目的。”

    记者：2010年是经济形势非常复杂的一年，你此前也提到我们可能会面对的几方面问题，例如资产价格泡沫、产能过剩、对银行资产质量的担忧等等，这些问题可能对经济产生怎样的危害？

    夏斌：现在资产价格泡沫已经很明显。一方面，房价涨得太高，老百姓已经买不起；另一方面，所谓“刚性需求”依然存在，有些城市甚至出现了“摇号买房”现象。国外基金都表示已经看不懂中国的房地产市场了，也不敢投资，这种情况能不让人担忧吗？由此也引发对银行资产质量的担忧，因为很多房地产企业信贷的发放、个人住房按揭贷款都与银行有关。此外，一些产能过剩的行业和企业的贷款也都是与银行相关联的。代表落后生产力的产能在短期内很难尽快淘汰，而增加新的产能必然会引发总产能供给的扩大。因此，无论哪一个环节出了问题，最终的结果势必会把风险转嫁给银行，这是一个连锁反应。尽管有些银行的不良贷款担忧短期内不会变为现实。

    记者：但房地产依然是我国重要的支柱产业。那么，基于宏观调控的长期政策需要注意哪些问题？

    夏斌：首先，想办法消除房地产市场虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；第二，即使作为支柱产业，也不能鼓励其做得越大越好，同样应该在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑增长与物价诸多平衡间的取舍问题，特别是在目前流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下。而且房地产市场本身诸多制度还不完善，调控的政策尚处摸索阶段时，更要关注虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。

    在这方面，我们可以吸取其他国家发展房地产市场的经验与教训。凡是将房地产市场作为消费市场的，国家经济周期波动就比较小，如德国、法国等；凡是作为投资市场的，国家经济周期波动就比较大，如美国、日本、西班牙等。因此，我们要学前者，不希望学美国和日本。

    记者：如何才能实现将房地产市场作为消费市场，同时在政策上加以方向引导？

    夏斌：从长期来说，要把房地产市场变成消费品市场，需要引导老百姓形成这样的观念：买房子是为了自住，而不是为了投资。但目前的情况还不是这样。现在，对房地产市场的调控如果过快过猛，投资是下来了，但经济增长率也会很快下滑。不过，从长远来说，还是要将房地产市场变成老百姓以自住消费为主的结构。怎么办？有很多种手段，比如通过税收、利率、按揭贷款、首付等政策规定或限制，逐渐加以引导。最重要的是政府要发出信号。前不久，二手房交易减免营业税优惠政策在实行一年后被取消，这本身就是一个信号。我认为，通过以上手段的调控，慢慢地就是要让整个市场稳定下来。如果大家发现把买房子作为一种投资，成本很高而又赚不了什么钱，很多人可能就不买了，所谓的“刚性需求”就不存在了。需求降低了，房价就涨不起来了，土地供应也就不会那么紧张了。

    有人担心，如果土地收入没有了，地方财政怎么办？这很简单，地方财政要做“好项目”，即真正有效益的项目，可以发动全社会的钱来投资，不要鼓励老百姓去投房地产，而不去投实体经济。这样就能形成一个良性的循环。

    观点 VIEW

    解决中国“高储蓄、低消费”的结构性矛盾的十条措施

    第一

    尽快提高国民的社会保障水平，扩大社会保障的覆盖面，确保在医疗、教育、养老等方面让国民无后顾之忧；

    第二

    抓紧国民收入分配结构的调整。通过对低收入群体加薪，提高劳动报酬在初次分配中的比重。通过二次分配改革，缩小收入分配不公现象，以进一步扩大低收入群体的消费；

    第三

    提高个人所得税起征点，目的是提高以工资收入为主要收入的中产阶层消费能力；

    第四

    继续鼓励各级政府，有条件的继续采取各种直接刺激消费的政策。包括发消费券、“家电下乡”补贴、车辆购置税减免等等；

    第五

    调整投资结构中向民生和消费基础设施倾斜的力度，以少量的投资刺激广大的农村消费；

    第六

    实行有区别的消费信贷政策。对居民真正用于耐用消费品和教育等支出，应大力发展各类消费信贷产品，并下浮一定的利率幅度，给予金融手段的大力支持。但对于房地产金融，在房地产市场和税收等机制尚未理顺之前、目前资产价格投资或投机氛围却又较浓的时期，仍不宜轻易松动政策；

    第七

    研究人均GDP在3000美元至5000美元期间居民消费升级需求和人口老龄化过程中的消费需求，鼓励政府资金引导，与民间资金捆绑使用，并以税收、房建、医院改革等多种政策优惠支持，大力发展直接服务于消费的服务业；

    第八

    培育扩大居民消费能力的资本性收入来源；

    第九

    在现有的财政部财力和可供用于投资、消费的存量与部分增量中进行分配；

    第十

    有计划地逐步减持各类国企中的政府持股比例。

责任编辑：水清