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    日本住宅产业在战后五十年里得到快速发展，其原因不仅仅是市场经济竞争的结果，政府的作用也是很重要的。从40年代末开始，日本政府在发展住宅产业方面，实施了一整套的政策及措施。

   
一、设立政府专门机构以及相关咨询、研究机构

    发展住宅产业主要涉及日本政府两个管理部门，即通产省（现为经济产业省）和建设省（现为国土交通省），这两个政府部门从不同角度引导住宅产业发展。据资料介绍，通产省从调整产业结构角度出发研究住宅产业发展中的问题，通过课题形式，以财政补贴支持企业进行新技术的开发。建设省则着重从住宅生产工业化和技术方面引导住宅产业发展，其设立了专门进行住宅方面工作的机构及组织。

   
1．在建设省设立住宅局

    1948年，日本政府在建设省设立了住宅局。其主要职能有：一是制定住宅的经济、技术综合产业政策；二是制定、分配国家住宅对策预算 ；三是住宅建设五年计划的制定与执行；四是住宅建筑、性能标准的制定；2001年日本政府机构改革，建设省撤销，其相关职能以及住宅局机构设在国土交通省。

2．在建设省设立住宅研究所

    主要进行住宅建筑技术的研究、开发、实验；进行住宅技术课题的研究。2001年机构改革，为国家独立行政法人。其工作经费依然列入国家财政预算拨给，由国土交通省下达，住宅研究所的负责人由国土交通省任命，其业务工作接受其指导，人员工资按国家公务员标准确定，大家习称为“准公务员”。

   
3．在建设省建立住宅整备公团

    整备公团是1955年建立，原隶属于建设省，专门建设由国家财政补贴的“公团住宅”，向中低收入家庭出租。80年代，由主业的住宅开发，转为城市的整备，并更名为“住宅·都市整备公团”。1999年改称为“都市基盘整备公团”，隶属于现在的国土交通省。 据了解“都市基盘整备公团”将在2004年更名为“都市再生机构”。

   
4．建立住宅产业的政府咨询机构——审议会

    日本政府在当时的通产省、建设省成立了审议会，作为政府管理部门的决策咨询机构。它要对管理部门大臣（如通产大臣、建设大臣等）提出的课题进行调查并提出建议。60年代末，在通产省产业结构审议会下，组建了“住宅与都市产业分会”，作为通产大臣的咨询机构。该审议分会成立后首先提出了促进住宅产业发展三大步骤的设想：（1）准确地掌握现在和将来的住宅需求结构；（2）大力推动标准化工作；（3）寻求适应的住宅生产与供应体制。以后，经通产大臣批准，1973年、1982年、1988年三次提交“今后的住宅产业及应采取的政策措施”成果课题。——1973年组织3000多名专家重点研究了住宅生产的合理化措施、住宅产业流通的合理化措施、城市产业现状、问题和今后发展方向等问题并提出了报告。——1982年针对住宅需求及对住宅产业要求的变化（住宅从数量上的增加转向质量上的提高，住宅产业的重点从新建转向改造，以及城市环境有所恶化，住宅建筑工业化有新的进展，居民生活方式发生了变化等），提出通过住宅部件组合化，建立部件化住宅生产体系，重新估价城市中不断增加的集合式住宅的问题，改善土地供应及居住环境等建议。——1988年又面对国家经济由出口主导型向国内需求主导型的转变，以及居民居住需求的提高和多样化，提出了《面向21世纪的住宅产业展望》等等。住宅与都市产业审议分会的建议为通产大臣的决策（制订规划、计划）提供了有力的支撑，为引导住宅产业各企业的发展提供了方向。建设省的住宅宅地审议会（现在的社会资本整备审议会）上世纪60年代成立。主要是进行关于住宅产业的相关问题及政策的讨论。其成果反映在1966年以后的住宅建设五年建设计划中。90年代后期，以过去的经验为基础，在居住水准目标方面附加了诸如住宅性能、设备的安全性及耐久性、老年人居住的对策、考虑环保等项目，这些内容主要在1999年的“确保促进住宅品质的相关法律”等体现出来。2000年以后，着重讨论为实现21世纪丰富生活的目标，应如何完善住宅市场这一方面的内容。

   
二、建立促进住宅产业发展的政策法规体系

    日本政府在住宅产业方面的政策，主要是通过政府部门提出议案，交由国会通过后，由政府的职能部门，依法实施。

    1.日本的法规体系第一层次是宪法：是国家的组织与活动的根本法律，是最高的法令。第二层次是法律：由国会审议通过的法律，一般对国民的权利义务、部门的业务加以约束和限制。第三层次是行政机关制定的相关命令（一般为法律制定的基础）包括（1）政令：由内阁政府制定的命令。（2）省令（即相当于我国部级令）：由各省大臣签发的命令，等同于内阁总理发布的命令。（3）告示：由各省大臣通过官报的形式，将有关的技术内容告之百姓。第四层次是地方自治法规。（1）条例：地方公共团体（一般指都道府县及市町村）级审议的相关制度。（2）规则：地方公共团体发布的命令。

    2．法规相互关系以《建筑基准法》为例：在法律的层面上有《建筑基准法》，政令上有《建筑基准法实行令》、省令（国土交通省）有《建筑基准法施行规则》。一般说来，法律是限制的基本事项，政令是法律的具体内容、省令是对有关手续方法方面的规定。一般的政令是对法律的名称、施行令的用语、省令的施行规则等进行解释。地方自治体为条例、规则，各都道府县一般称为《建筑基准条例》、或《建筑基准法施行细则》。

    3．日本住宅方面的法规体系大体分为三类一是，引导住宅产业发展综合性政策和法规。二是，具体组织实施的政策法规。进行组织住宅建设五年及十年发展计划、规划的“住宅建设计划法”、“公营住宅法”、“地方住宅供给公社法”，“土地区划整理法”等等；三是，住宅产业技术、标准的法律法规。

   
三、制定住宅的建设计划、发展规划，建立统计信息系统

    日本从1955年开始制定、实施“住宅建设十年计划”，1961年实施“住宅建设五年计划”。1966年日本正式制定颁布“住宅建设计划法”，政府从1966开始按照法规的要求 ，制定、实施“住宅建设的五年计划”到目前已经正式实施了八个住宅建设五年计划（2001-2005年，为第八个五年计划）。在计划中制定住宅的发展目标、人均住宅居住标准、公营住宅、公团住宅建设数量、新技术应用等等内容。

    同时，日本的统计信息系统也是比较完备的。政府总务厅统计局、住宅局有专门的“住宅.土地统计调查”和“住宅统计调查”“居住实态的调查”。其统计指标包括建设完成情况、居住水平状况、住房产权情况，不同住宅结构建造情况、住宅产业影响带动相关产业发展情况等等。这些信息成为政府制定中长期住宅产业政策的基础。

   
四、建立国家及政府的公有住宅供应体系

    二战以前，日本主要是靠个人自己建房，或者租用私房解决住房问题。二战以后，为了加快解决住房的短缺与劳动力不足、经济发展的矛盾，日本政府建立了由国家和地方政府财政支持的公有住宅供应体系。1．政府提供用于租用的公营住宅1951年日本颁布《公营住宅法》，由日本各地区政府机构接受国家财政补助，建造、或向民间买进然后向中低收入（年收入在510万—610万日元）居住困难家庭提供的出租住宅。由于中层收入家庭优质住宅不足，从1993年开始向中层收入家庭提供优质的出租住宅。在高峰时期，年建房量达10万套。近年来，年建房量在3万套左右。政府对公营住宅的投资补助、建设标准，租用租金等都有规定。 政府补助的建房资金占工程投资的1/2，另一部分由地方政府或经营收入中解决。建设面积最大不超过70平方米（使用面积）。公营住宅的租金相当于市场租金的1/2整备公团的住宅

    整备公团是1955年设立于原建设省的住宅建设机构。1999年改称为都市整备公团，由国家和地方政府共同出资建立，现在隶属于国土交通省。新建或改建住宅，所建住宅习称为“公团住宅”。主要是通过登记抽签的方式，向月收入在25万日元收入的家庭出租。出租房面积大体在70-90平方米以内，从1955年到2000年建设住宅累计150万套左右。资金来源、供给方式，与公营住宅大体差不多。只是公团住宅以中央政府组织建设的成分多一些，公营住宅以地区组织建设为主。3．地方住宅供给公社的住宅地方住宅供给公社的住宅，是地方政府吸纳社会民间资金以及住宅金融公库的贷款，根据1965年《地方住宅供给公社法》建设的住宅。既有用于出租的住宅，也有用于出售的住宅。在日本50万人口以上的城市，设有57个地方住宅供给公社。

   
五、政府财政的支持

    财政金融手段是日本政府管理部门除立法、行政指导外引导民间企业经营活动的一项有效手段。主要体现的方面：一是，对公营住宅、公团住宅建设资金补助和低息贷款的支持；二是，用于支持研究开发的财政投入。经济产业省和国土交通省每年都有通过国家财政预算拨给的专项研发资金。1972年制定的“住宅生产工业化促进补贴制度”，促进了住宅生产工业化所需的技术开发项目的实施。政府在技术开发计划中提出的课题，通过公开招标后对承担企业给予一定的研究经费或补贴。根据《企业合理化促进法》，企业为其生产合理化而制定的研究开发课题，经审查后可以得到补贴。1974年为了促进住宅部品的发展，建立了“住宅体系生产技术开发补助金制度”。这项制度规定，对经同意进行的开发项目，向开发研究的企业提供50％的研究经费补助。如住宅研究所每年获得国土交通省拨给工作经费和科研开发费用。2001年，经费为2408兆日元。对于新技术、新产品在建设中体现了实用化、产业化时，政府金融机关给予低息长期贷款。如涉及中小企业，还可根据《中小企业新技术改造贷款制度》，由“中小企业金融公库”，发放低息长期贷款。此外，还建立了“试验研究费减税制”、“研究开发用机械设备特别折旧制”等。三是，设立国家住宅金融公库，支持政府及民间住宅的建设，改善居住环境。住宅金融公库是1950年设立，现隶属于国土交通省。住宅金融公库的资金来源于国家财政及放贷的利息，以及国家给予的相当于利率的差额的补助。（2002年，财政投资利息为1.6％，住宅金融公库贷款的利息为2.55％）每年，在财政投资及贷款计划中，决定年贷款额和预定贷款户数。年贷款的数量大约在50万套。贷款的主要对象是：购置私有住宅的个人；建造出租住宅的个人以及地方住宅供给公社和向公营和公团建设的住宅及民间住宅建设开发公司，以及进行旧城改造的企业。贷款的金额由住宅的建筑面积、地区、住宅的结构等确定。贷款额可达建房资金的60％ ，其余资金可向其他金融机构贷款。2000年度国家财政计划投资贷款总额中（约44兆日元）中约29％，13兆日元是通过住宅金融公库和都市整备公团用于住宅建设。

   
六、建立推进住宅产业化发展的技术政策措施及机制

    从50年代中期开始，日本政府开始支持民间企业进行装配式住宅的开发和推广。到60年代，政府制定了“住宅建设工业化基本设想”装配式住宅开始在公营住宅建设中推广应用。到70年代，住宅装修改造，优良节能建筑技术进一步推广。经过日本住宅产业工业化几十的推进工作，基本实现住宅建设、住宅部品的工业化。所采取的技术保障措施很多，主要有：

   
1．推动住宅标准化工作

    推动住宅产业标准化工作，是企业实现住宅产品大批量社会化商品化生产的前提，受到日本政府管理部门的重视。1969年委托工业技术院制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，并依靠各有关协会加强住宅产品标准化工作。据统计，在1971年至1975年期间，仅制品业的日本工业标准（JIS）就制订和修订了115本，占标准总数187本的61％。197l年2月通产省和建设省联合提出“住宅生产和优先尺寸的建议”，对房间、建筑部品、设备等优先尺寸提出建议。1970年建设省委托日本建筑中心制订“住宅性能标准”（包括安全性、使用性和耐久性），委托省属建筑研究所开发“住宅性能综合评价体系”的研究，把住宅各部位的性能定量化，并于1979年提出了住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准。

   
2．建立了优良住宅部品认定制度

    优良住宅部品认定，也称BL认定(英文Better Living)。优良住宅部品（BL）认定制度，是一项极具权威的制度，也是推动住宅产业和住宅部品发展的一项重要措施。该审定制度在1974年7月建立，所认定的住宅部品由建设省以建设大臣的名义颁布。1987年5月以后，建设省授权住宅部品开发中心进行审定工作。住宅部品认定中心对部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格等进行综合审查，公布合格的部品，并贴“BL部品”标签，有效时间为五年。经过认定的住宅部品，政府强制要求在公营住宅中使用。同时也受到市场的认可并普遍被采用。优良住宅部品认定制度建立，逐渐形成住宅部品优胜劣汰的机制。

    以后又实行了住宅部品保险制度。对贴有BL部品标签的部品，住宅部品开发中心向保险公司办理BL部品生产厂家为被保险人的保险，以保护用户的利益。如发现BL部品本身的质量或施工安装质量问题时，或BL部品出现设计、生产、施工问题用户受到损失，保险公司将向厂家支付保险金，弥补厂方给用户赔偿所造成的损失。到1990年4月，有663家部品生产厂家的部分产品取得了（BL）的认定。目前，住宅中的各部分都有通用部品，对无特殊要求的住宅，将通用部品组合在一起，便可组装和装配住房。此外，通商产业省为保证住宅部品的生产质量，还实行了“工业生产住宅的工厂质量管理优良工厂评审制度”。对企业的工厂生产体制（包括质量管理体制和产品检查体制）和产品质量的日本工业标准（JIS）进行评审认定后，发给“JIS工厂”称号。

   
3．建立住宅性能认定（表示）制度和住宅性能保证制度

    日本的住宅性能认定制度，也称之为住宅性能表示制度。对新建或旧住宅结构的稳定、火灾时的安全、对维护管理的考虑、空气环境、光环境、对高龄者的考虑等十几方面的性能指标进行认定。70年代中期，为了保证工业化住宅的性能质量，使业主清楚工业化住宅质量情况，保护购房者的利益；并迅速、正确地解决房屋买卖纠纷，建设省开始实行工业化住宅性能认定，并委托建筑中心制定规程并组织实施。目前已制定了《工业化住宅性能认定规程》，其目的是为购房者选择住宅提供参考，并保证他们获得更大的利益。住宅性能保证制度，是指对住宅性能认定的住宅质量保险的制度。1977年建设省作为一项重大措施提出实行住宅性能保证制度。开发商、建筑商、业主都可以申请对所建设的新建住宅进行登记。执行住宅性能保证制度时，申请登记者要到住宅所在地的都道府县的事务机关申请住宅登记，并交纳规定的住宅登记费。对于经住宅保证机构的检查员现场检查后合格的住宅，颁发保证书。申请登记者要在自保证之日起10年之内，对登记住宅进行质量保证。根据“确保住宅质量促进法”，质量保证分为对于有10年义务质量保证责任的“结构耐力上的主要部分和防止雨水浸入的部分”的保证（长期保证），以及对于长期保证之外的设备和装修等的保证（短期保证）。对于在交工后3年至10年之间发生的有关长期保证的事故，须交付“住宅质量保证责任保险费用”。对于修理费用，通过以下公式计算的保险金，由登记业者支付。万一登记业者破产时，也要支付从保证之日起2年的长期保证的保险金。1980年在北海道进行试点，试点结果良好。1982年组建了“财团法人·住宅性能保证登记机构”并在全国范围内实施。截止到2002年3月底，保证事故的累计件数是531件。支付保险金的发生率占住宅登记数的约0.06％，其中，外墙的防水事故最多。在所支付的保险金额中，关于基础的事故最多。保险金的平均支付金额为134万日元/件。住宅与一般商品相比，价格很高，因此要使消费者对所购住宅真正放心，即：质量和性能都较好，就要有完善的认定和保证，以确保其质量和性能。通过来自第三方的住宅性能的认定和保证制度，极大的保护了住宅拥有者的利益，促进了住宅产业健康有序的发展。#p#分页标题#e#

4．制订技术开发计划并提出课题

    为推动住宅产业发展，各有关政府管理部门（如建设省、通产省、邮政省等）都根据各个时期形势需要提出相应的技术开发计划和课题，广泛吸收官、民、学各方面科研机构参加，提出成果。比如，通产省曾提出“新型住宅开发计划”（1979-l985年）、“21世纪公寓式住宅开发计划”（1984-l990年）、“21世纪住宅开发计划”（1990-l995年）等。在“21世纪住宅开发计划”中提出了①住户参与居住空间设计；②功能好、舒适度高的内装修材料和住宅设备的开发，③住宅能源综合利用系统的开发；④高功能材料和设备及其工厂生产技术的开发等。邮政省于1987年提出“智能住宅”课题，内容包括智能住宅本身（家庭内部网络、机器设备、安全系统、模数化、标准化）以及通讯、广播基础设施等的研究开发。1988年通产省、建设省、邮政省又联合提出“住宅信息化计划”。建设省曾实施了两个建设技术开发五年计划（1972-1976年和1977-1981年），1983年又制定了为期十年“建设技术研究开发长期方向”，“高层住宅区工业化建设技术的开发”、“建筑生产工业化的应用研究”；第二个五年度计划中的“节能住宅体系的开发《长期方向》”，1987年建设省还制定了“住宅生产革新计划”，提出“住宅改造实施体制的合理化”、“与国际接轨的住宅生产供给体制”、“促进住宅信息化”、“住宅地下空间利用有关技术的开发”等方面的课题。

   
5．实行住宅技术方案竞赛制度

    日本将实行住宅技术方案竞赛制度作为促进技术开发的一项重要措施和方式。从70年代初起，围绕不同的技术目标，多次开展技术方案竞赛。日本开展技术方案的特点是：l）竞赛的对象和内容比较明确；2）竞赛本身就是技术开发的一种方式；3）竞赛结果都体现到单体住宅或住宅区的建设上，起到推广的示范作用。

    以上是日本住宅产业五十年来，政府推行住宅产业的主要政策与措施的发展状况，总体上看，法律法规比较健全，政府职责比较清楚，基本形成了适应日本经济发展，相对完善的住宅产业管理体制与机制。我国要发展住宅产业现代化，也应该建立适应中国经济发展特点的、科学的、系统的政策与措施。

责任编辑：米阳